Dopo un 2021 dorato, quale analisi del mercato immobiliare per il 2022 e il 2023 è possibile ipotizzare? Per rispondere a questa e a molte altre interessanti domande, Campogrande Real Estate ha intervistato un riferimento autorevole come Luca Dondi Dall’Orologio, 49 anni, laureato in Scienze Economiche e Amministratore Delegato di Nomisma.
di Damiano Montanari
Quale bilancio si può trarre in relazione ai dati raccolti sul mercato immobiliare nel 2021?
“Lo scorso anno il mercato immobiliare è andato ampiamente oltre le attese. Siamo tornati sopra le 700.000 compravendite a livello nazionale, attestandoci tra le 730.000 e le 740.000. E’ un dato estremamente buono e significativo, se pensiamo che venivamo da molti anni in cui le compravendite erano inferiori a 600.000”.
Quali fattori hanno determinato questo ottimo risultato del mercato immobiliare?
“Ha sicuramente inciso l’esigenza di cambiare o modificare la propria casa alla luce di una pandemia che ha evidenziato l’inadeguatezza di molte soluzioni abitative. Si sono cercati maggiori spazi interni e accessori, maggiore tecnologia. In questo processo hanno giocato un ruolo chiave le banche, che con un atteggiamento molto accomodante hanno scommesso sulla capacità di rimborso delle famiglie e sulla sostenibilità di una crescita tuttora in atto”.
Questo processo ha interessato prevalentemente le prime case?
“Ha interessato prevalentemente la sostituzione di case, tra le quali anche le prime. La domanda di investimento è stata più lenta a muoversi. Manifestando qualche dubbio in più, ha preferito rimanere alla finestra per verificare se le attuali dinamiche e i valori in corso sarebbero stati sostenibili o se fossero ‘drogati’ da una condizione di particolare interesse per il settore immobiliare. In questo momento prevalgono aspetti favorevoli e l’ottimismo rispetto alla capacità di continuare su tassi di crescita economica”.
Quale capacità media di spesa si è registrata da parte degli acquirenti?
“La fotografia è molto differenziata a livello territoriale. Considerare il valore medio a livello nazionale, che è di circa 180.000 euro, rischia di appiattire una situazione variegata. Nelle grandi città, ad esempio, occorrono cifre superiori come valore di ingresso rispetto a situazione periferiche. Parliamo di divari economici importanti. L’aspetto interessante, un fenomeno abbastanza nuovo, è lo spostamento dell’interesse verso l’hinterland, spinto da valori più accessibili e dalla possibilità di acquistare immobili più grandi con maggiori spazi accessori”.
In questo contesto qual è la situazione di Bologna?
“Si registra un livello di scarsità dell’offerta tale da portare alla sopravvalutazione dell’offerta esistente a fronte di una qualità non sempre adeguata. Si stanno verificando fenomeni che, per la grande intensità della domanda, innescano un eccesso delle offerte che tende a drogare il mercato dell’usato”.
Come spiega un così forte aumento della domanda in questo momento storico?
“La spinta viene da una componente emotiva molto forte. Una parte degli acquisti di immobili è stata percepita come una gratificazione, un regalo di cui c’era bisogno dopo un’esperienza dura come quella del lockdown. Chi lo ha affrontato ha potuto constatare eventuali mancanze della propria abitazione e si è attivato per porvi rimedio. Così si è andati alla ricerca di immobili preferibilmente lontani da centri urbani densamente popolati e con maggiori spazi interni e accessori”.
Quale analisi del mercato immobiliare per il 2022 e 2023 è possibile ipotizzare?
“La previsione porta ad un consolidamento della crescita in essere. Sarà difficile aumentare ulteriormente il numero di 730.000-740.000 compravendite nazionali in un anno, non c’è una condizione economica che giustifichi questo livello di intensità della domanda. Dall’altra parte ci saranno un ulteriore aumento dei prezzi e una inflazione crescente. Ora la domanda tende ad assorbire anche una offerta non adeguata, che ha gioco facile nel non riconoscere sconti in fase di trattativa. E’ possibile prevedere difficoltà di accesso per le famiglie senza una adeguata capacità economica”.
Questo fenomeno interessa anche il mercato immobiliare a Bologna?
“In città si è registrata una evidente carenza di offerta che ha innescato meccanismi quasi di asta quando l’immobile si è rivelato qualitativamente adeguato. Su Bologna insiste sia una domanda primaria per le prime case, sia una domanda legata al mercato di locazione che è particolarmente fiorente. La realtà è che la dinamica dei prezzi tende ad escludere sempre di più una parte della popolazione: il mercato immobiliare felsineo sta andando particolarmente bene, ma rischia di essere un po’ elitario”.
Il mercato immobiliare del lusso è in linea con questa tendenza?
“Anch’esso presenta una domanda consistente e quindi è andato bene. Ma c’è un elemento che penalizza l’ampliamento di questo mercato: la percezione del valore che l’offerta ha dei propri immobili. A Bologna, ad esempio, si registrano evidenti sopravvalutazioni rispetto al valore reale degli immobili e questo preclude di fatto la possibilità di espansione del mercato del lusso”.
A livello nazionale, invece, qual è la spesa media che nel 2021 hanno sostenuto gli acquirenti interessati al mercato del lusso?
“E’ difficilissimo rappresentarlo con un valore medio. A Roma e a Milano si possono superare i 12.000 – 15.000 euro al mq, a Bologna ci sono punte sopra gli 8.000 euro al mq. Il mercato del lusso oggi procede in modo parallelo al rimanente mercato immobiliare, ma naturalmente con una differenza abissale sotto l’aspetto economico”.
Alla luce della sua analisi, risulta ancora più importante il ruolo etico di una agenzia immobiliare come Campogrande Real Estate, chiamata a consigliare il cliente aiutandolo a comprendere al meglio la situazione congiunturale e a compiere la scelta migliore nel suo interesse.
“A chi acquista consiglio di guardare non solo all’oggi, ma anche al domani e al dopo domani. L’allontanamento da un comune o da un capoluogo sulla spinta emotiva della pandemia ha poi ricadute su altri aspetti come la mobilità e la mancanza di infrastrutture. Devono essere valutati tutti gli aspetti di una scelta immobiliare, che spesso, se non è definitiva, almeno si protrae nel lungo periodo. Dall’altra parte è fondamentale che gli agenti immobiliari siano consapevoli di avere davanti un interlocutore che molto spesso impegna i sacrifici di una vita nell’acquisto di un immobile. Instaurare un rapporto di fiducia e correttezza è fondamentale e nel lungo periodo paga sempre”.
(C) Riproduzione riservata
